Обзоры

Неудовлетворенный спрос

Крым наращивает объемы строительства жилья, но спрос на недвижимость по-прежнему превышает предложение

Олег Степанов

Кризис в строительной отрасли России длится уже три года, но Крым на фоне общего спада демонстрирует развитие. В прошлом году объем введенного в эксплуатацию жилья в Республике Крым увеличился почти втрое, в этом году рост продолжается. Основные драйверы рынка — жилищное строительство и возведение масштабных инфраструктурных объектов в рамках федеральной целевой программы развития региона. Тем не менее, Крым и Севастополь остаются аутсайдерами по уровню обеспеченности населения жильем среди регионов РФ и занимают нижние строчки в рейтинге доступности жилья. Чтобы реализовать в Крыму новый «майский указ» президента и обеспечить граждан жильем, необходимо решить ряд сложных проблем.

Четырехкратный прирост

По данным Минстроя РК, объем работ по строительству за первое полугодие 2018 года составил более 30 млрд руб. Это в четыре раза превышает показатель аналогичного периода прошлого года. За весь 2017 год объем выполненных работ составил 47 млрд руб. и, в свою очередь, превысил показатели 2016 года почти в шесть раз.

Всего в минувшем году в Крыму было введено в эксплуатацию 833,6 тыс. кв. м жилой недвижимости — втрое больше, чем в 2016-м. При этом ввод многоквартирных домов в республике в прошлом году увеличился на 32,5% — до 216,5 тыс. кв. м, а индивидуальных домов — в пять раз, до 617,1 тыс. кв. м.

По словам министра строительства и архитектуры Крыма Сергея Кононова, по итогам прошлого года республика заняла третью позицию по объемам ввода жилья по Южному федеральному округу. В РК был отмечен наибольший среди субъектов Российской Федерации темп ввода жилья в эксплуатацию — 292%.

В Минстрое рост связывают с повышенным спросом на жилье, обусловленным в том числе миграционным приростом населения и снижением ставок по ипотеке.

Труднодоступные метры

Несмотря на позитивную статистику, Крым — один из регионов-лидеров по количеству аварийного и ветхого жилья. Норма обеспеченности жильем на одного проживающего в Крыму составляет порядка 16 кв. м. Это один из самых низких уровней по стране, на 7,4 метра меньше среднероссийского показателя.

При этом Севастополь и Крым, по результатам исследования, проведенного федеральным порталом «Мир квартир», возглавили рейтинг самого недоступного для россиян жилья. Чтобы собрать необходимую сумму на покупку квартиры, среднестатистическому севастопольцу нужно откладывать свою ежемесячную зарплату на протяжении 15 лет, а жителю Республики Крым — 14 лет. По этому показателю полуостров обошел даже Москву и Санкт-Петербург.

Тем не менее, несмотря на дороговизну крымской недвижимости, спрос на нее остается высоким за счет платежеспособных россиян из «материковых» регионов. Чтобы удовлетворить спрос, Минстрой РК ставит перед собой задачу в ближайшие три года втрое нарастить темпы жилищного строительства, отмечает министр Сергей Кононов.

Сегодня в Крыму на разных стадиях строительства находится ряд крупных жилых комплексов, сдача которых позволит частично удовлетворить повышенный спрос на жилье. Самый масштабный проект — «Крымская роза» в Симферополе, предусматривающий возведение 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. В рамках проекта планируется построить два рекордных для Крыма 48-этажных небоскреба, высотой 165 метров каждый. В новом микрорайоне будут парковые зоны, велодорожки, детские сады, школы, больницы, Дворец водных видов спорта, церковь и мечеть. Сейчас на территории будущего комплекса ведутся подготовительные работы.

Реализует проект один из крупнейших девелоперов Крыма — группа компаний «Монолит». Помимо «Крымской розы», она ведет строительство нескольких крупных жилых комплексов комфорт-класса в Симферополе. Среди них ЖК «Столичный» в районе Московского кольца (16 корпусов по 9 этажей), «Таврический» по ул. Киевской (8 корпусов по 10 этажей), «Радуга» по ул. Старозенитной (7 домов по 9 этажей), «Луговое» по ул. Луговой (3 корпуса). Сдача жилых комплексов в эксплуатацию запланирована на 2019–2020 годы.

К крупным жилым комплексам, возводимым в крымской столице, относятся «Жигулина роща» от компании «Владоград» (7 корпусов по 9–18 этажей), «Город Мира» застройщика «Рич Плюс» (16 корпусов по 5–10 этажей), ЖК «На бульваре Ленина» компании «Интерстрой» (2 дома по 10 этажей).

В Севастополе также ведется строительство ряда жилых комплексов, самые крупные — «Адмиральская лагуна» на 313 квартир и «Доброгород» на 132 квартиры (застройщик «Интерстрой»).

Традиционно самый дорогой крымский квадратный метр — в Ялте: 105 тыс. руб. на первичном и 109 тыс. руб. на вторичном рынке. В Симферополе, по словам директора по развитию симферопольского агентства «Парад недвижимости» Дмитрия Майорова, средняя цена одного квадратного метра в домах, которые пока еще строятся, оценивается в 49–52 тыс. руб. В уже сданных новостройках стоимость «квадрата» достигает 58–62 тыс. руб. «Вторичка» в крымской столице продается в среднем за 70–72 тыс. руб. за метр.

Майоров отмечает, что открытие Крымского моста в мае этого года, вопреки прогнозам многих экспертов, не вызвало серьезных изменений на рынке недвижимости.

«Значительного колебания цен не наблюдается, даже с учетом последнего изменения курса доллара. По-прежнему высоким спросом пользуются небольшие, однокомнатные квартиры в новостройках. Самый популярный запрос сегодня — однокомнатные квартиры стоимостью в пределах 2,5 млн руб. По этой позиции наблюдается дефицит: очень сложно найти такие квартиры, мало чего есть хорошего сейчас в этом сегменте. Застройщики переориентируются на этот запрос и насыщают новые дома небольшими, недорогими квартирами», — констатирует риелтор.

По мнению эксперта, снижение цен на крымскую недвижимость возможно к 2020 году, когда будет сдана большая часть строящихся сегодня крупных жилых комплексов. «К этому времени в Крыму будет много предложений по жилью. Поэтому, возможно, спрос снизится, а вместе с ним и цены», — поясняет Майоров.

Проблемы отрасли: взгляд изнутри

Как и многие другие предприниматели региона, крымские девелоперы сталкиваются с комплексом проблем, которые зачастую носят локальный характер. Одна из основных сложностей, отмечаемых как самими застройщиками, так и властями, — отсутствие утвержденных документов территориального планирования, что ограничивает приток инвестиций в отрасль.

«Основные сложности, с которыми сталкиваются застройщики в Крыму, связаны с регуляторно-правовой сферой. В первую очередь, это практически полное отсутствие генеральных планов территорий, населенных пунктов. А там, где такие планы есть, зачастую имеются разногласия между генпланом, правилами землепользования и застройки и фактическим землепользованием. При этом процесс по приведению муниципалитетами градостроительной документации в соответствие законодательству и реальной ситуации движется очень медленно», — констатирует генеральный директор Группы компаний «Монолит» Якуб Асанов.

Председатель профильного комитета крымского парламента Леонид Бабашов также отмечает незавершенность процесса интеграции строительной отрасли Крыма в правовую систему РФ.

«Большая часть возводимых сегодня в республике объектов строится по документам, выданным еще при Украине. Тогда требования к застройке были мягче, они часто не сходятся с требованиями российского законодательства, в частности Градостроительного кодекса РФ. При этом с 2014 года и по настоящее время для строительства в Крыму действуют особые условия — так называемый переходный период. Порядка в отрасли от этого не прибавляется, и федеральная власть давно ставит вопрос об окончательной интеграции Крыма в правовое поле РФ. После этого все стройки будут идти согласно Градостроительному кодексу РФ. Но резко поменять правила нельзя — из-за этого растянутся сроки строительства объектов», — рассказал глава комитета.

По итогам совещаний с участием представителей руководства Республики Крым и Севастополя и крупных застройщиков была выработана следующая позиция: для начатых по украинским документам строек продлить переходный период до сдачи объектов в эксплуатацию. Все новые стройки, начиная с 2019 года, должны проводиться согласно Градостроительному кодексу РФ.

«До конца этого года в Крыму планируют принять порядка 300 генпланов муниципальных образований и других регламентирующих строительную деятельность документов. Так что с 2019 года мы можем говорить об ужесточении правил строительства в Крыму», — резюмировал Бабашов.

Чтобы довести обеспеченность крымчан жильем до среднероссийского показателя, необходимо построить около 17 млн кв. м жилой недвижимости. Обеспечить такие объемы местные девелоперы никак не могут. А неурегулированность земельных и градостроительных вопросов, а также действующие в отношении полуострова санкции препятствуют заходу в Крым девелоперов с материка.

Еще один негативный фактор — сложности с поставками стройматериалов. Местные ресурсы уходят в основном на крупные инфраструктурные проекты, возводимые в рамках ФЦП, поэтому основная часть материалов доставляется на полуостров с материка — пока еще через паромную переправу. Открытие Крымского моста для большегрузных машин существенно упростит задачу.

Кадровый вопрос для крымских девелоперов также стоит довольно остро. Участники рынка отмечают дефицит бетонщиков, сварщиков, арматурщиков. Компаниям приходится приглашать специалистов из других регионов РФ и даже из-за рубежа, в основном из стран СНГ.

«Среди факторов, сильно сдерживающих развитие рынка недвижимости, также следует выделить ограниченное количество банков, которые работают с ипотекой. В настоящий момент таких банков всего два. Кроме того, в Крыму отсутствует опыт применения материковых практик, которые позволяют комплексно и эффективно развивать территории, используя не только собственные ресурсы девелопера, но и применяя механизмы государственно-частного партнерства», — добавляет Якуб Асанов.

Несмотря на это, ипотечное кредитование в Крыму развивается. По данным Минстроя России, в республике за первое полугодие выдано в 2,5 раза больше ипотечных кредитов, чем за аналогичный период прошлого года. И это несмотря на то, что в РК и Севастополе — одни из самых высоких ставок по ипотеке в стране (11,51% и 11,42% соответственно).

«На сегодняшний день в целом по республике по ипотечным займам выдано около 6 млрд руб. Это значительная цифра, но мы видим необходимость выделения дополнительных средств. Мы ведем переговоры с банковским сектором, и думаю, что мы увеличим ипотечное кредитование в разы», — делится планами министр строительства и архитектуры РК Сергей Кононов.

Календарь публикаций

Сентябрь 2018
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Авг   Окт »
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930