ДК №9 Строительство и девелопмент Экономика

Девелопмент в Крыму: ждать ли строительный бум?

Курортная специфика полуострова и неудовлетворенный спрос на квадратные метры делают строительную отрасль привлекательной для инвестиций. Но реализовать высокий потенциал мешает череда нерешенных проблем, перекочевавших из украинского периода, а снижение цен на недвижимость демотивирует потенциальных покупателей.

Текст: Петр Алексеев
Фото: ТАСС, Дарья Самсонова (пресс-служба Главы Республики Крым)

Отложенный спрос

Сейчас на одного жителя Крыма приходится 16,5 кв. м жилья, тогда как в среднем по России — ​23,2 кв. м.

— Чтобы достичь общероссийского показателя, нужно построить 12,8 млн кв.м жилья, — ​говорит заместитель председателя Совета министров Республики Крым Виталий Нахлупин. — ​При нынешних темпах на это потребуется 40 лет.

Однако темпы строительства могут и вырасти, ​ведь отрасль уже преодолела кризис переходного периода и начала наращивать объемы производства. После падения 2014 года в 2015-м объемы выполненных работ увеличились более чем на 70%, а в 2016 году рост составил почти 80% к показателю предыдущего года. За январь — май текущего года показатели объема выполненных работ по виду деятельности «Строительство» в 4,5 раза превысили цифры аналогичного периода 2016 года (см. инфографику на стр. 28-29).

По прогнозам правительства республики, в ближайшее время годовой объем ввода в эксплуатацию новых квадратных метров на полуострове вырастет с 285 до 500 тысяч.

— В прошлом году в Крыму работало 170 строительных компаний, а за первые три месяца этого года их число выросло до 250, — ​отмечает господин Нахлупин. — ​Из более чем 800 проектов, реализуемых резидентами крымской свободной экономической зоны, порядка 200 — ​это проекты строительства на общую сумму более 15 млрд руб. У нас есть все для привлечения инвестиций в строительную отрасль: исторический опыт, наличие крупных строительных компаний, учебной базы для подготовки квалифицированных кадров, сырьевой базы и уникальность земельных участков, что увеличивает рентабельность строительства. Так что инвестиционный потенциал Крыма в части строительства огромен.

 

Снижение цен

Несмотря на объективную нехватку жилой недвижимости, спрос на квартиры далек от ажиотажного.

Дело в том, что уровень доходов в Крыму ниже, чем в других регионах России, а стоимость квадратных метров зачастую выше — ​из-за сложностей с логистикой и низкого уровня конкуренции.

Умеренный уровень спроса — ​главная причина постепенного снижения цен на жилье. Недвижимость начала дешеветь примерно два года назад, после рекордного взлета, вызванного воссоединением Крыма с Россией. По данным федерального портала «Мир квартир», с прошлого лета в Крыму жилье в новостройках подешевело на 3,4%, стоимость «вторички» уменьшилась на 2,8%. Средняя цена квартир на первичном рынке по итогам первого полугодия составила 4,35 млн руб., на «вторичке» — ​4,39 млн руб.

Самые высокие цены — ​на Южном берегу Крыма, а самым дорогим городом на всем черноморском побережье по-прежнему остается Ялта. В южной столице средняя стоимость квартиры в новостройках составляет 6,85 млн руб. — ​это на 2,3% ниже, чем год назад. Цена на вторичном рынке — ​7,05 млн руб., что ниже прошлогодних показателей на 4,4%.

В Симферополе квадратный метр жилья дешевле ялтинского на 15 тыс. рублей (83 тыс. руб. против 98 тыс. руб.). Средняя стоимость квартиры на вторичном рынке крымской столицы снизилась за год на 3,3%, до 4,77 млн руб. В Севастополе жилье на вторичном рынке подешевело еще сильнее — ​на 5,4%, до 5,07 млн руб.

Постепенное снижение цен ставит под вопрос целесообразность покупки — ​и многие жители «материковых» регионов России, желающие приобрести квартиры в Крыму, заняли выжидательную позицию.

— Несмотря на отрицательную динамику, средние цены на недвижимость в Крыму остаются более высокими, чем в соседнем Краснодарском крае, — ​говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. — ​Стоимость квартир резко поднялась после включения полуострова в состав России. Но ожидания собственников, что россияне бросятся скупать крымское жилье, несмотря на низкий уровень сервиса и нехватку инфраструктурных объектов, не оправдались. Сегодня основные надежды связаны с открытием в 2018 году Крымского моста.

 

В режиме ожидания

Крупные девелоперы федерального уровня осторожно проявляют интерес к работе в Крыму, но заходить в регион со своими проектами пока не торопятся. Причин несколько, одна из них — ​отсутствие у муниципалитетов актуальной градостроительной документации, без которой нельзя получить площадку под застройку.

История с разработкой генпланов городов и схем территориального планирования в Крыму тянется еще с украинского периода.

В самых привлекательных для застройки городах и поселках Южного берега Крыма градостроительной документации просто не было — ​без нее было проще штамповать разрешения на строительство чего угодно где угодно.

В российском Крыму разработку генпланов пришлось начинать с нуля.

— В прошлом году были подготовлены схемы территориального планирования всех муниципальных районов, — ​рассказывает министр строительства и архитектуры РК Сергей Кононов. — ​Генеральные планы городских округов и городских поселений готовы на 70%, сельских поселений — ​на 30%. Сейчас министерство совместно с администрациями муниципальных образований и подрядчиком ведет согласование схем территориального планирования районов с федеральными и республиканскими органами исполнительной власти, администрациями муниципальных образований. В текущем году запланировано завершить работы, начатые в 2016 году, а также подготовить правила землепользования и застройки муниципалитетов.

На данный момент утвержденный генплан есть только у Симферополя. В процессе согласования — ​проект генплана Ялты. По графику его должны утвердить в октябре, но этого может и не случиться. Документ уже дважды рассматривали на республиканском архитектурно-градостроительном совете, и оба раза Глава Республики Крым Сергей Аксёнов остался недоволен проектом. По его мнению, составители генплана исходили из интересов подрядных организаций, а не жителей города.

— Предложенная стратегия развития Ялты нас не интересует и вряд ли заинтересует хоть одного крымчанина, который радеет о благосостоянии Республики Крым, — ​заявил господин Аксёнов по итогам заседания градсовета. — ​Необходимо радикально менять концепцию развития. Во главу угла нужно ставить расширение зеленой зоны и санаторно-курортного комплекса. Город без парковых зон, лесополос и зеленых насаждений не может быть комфортным для жизни.

Глава РК намерен остановить застройку Ялты дорогими апартаментами — ​или по крайней мере снизить ее темпы.

— Все выданные разрешения, по которым еще не начато строительство, подлежат пересмотру, — ​сообщил Сергей Аксёнов. — ​Проекты стоимостью 140–150 тыс. руб. за кв. метр я поддерживать не буду, потому что крымчанам такое жилье не по карману, налогов с таких объектов никаких нет, и, кроме нагрузки на инженерные сети, мы ничего не получаем. Перед нами не стоит задача дать возможность всем приезжим купить в Ялте квартиру — ​для отдыха есть гостиницы, рекреационные центры и санатории. Поэтому в приоритете будет реализация программ социального жилья. Кроме того, будут установлены жесткие охранные зоны, чтобы никакой застройки в парках и скверах на ЮБК не было.

В результате поста лишился сторонник раскритикованного проекта генплана, глава администрации Ялты Андрей Ростенко. Заявление об уходе написала и главный архитектор Крыма Анна Царева, проработавшая в правительстве менее полугода. Сергей Аксенов, комментируя по просьбе журналистов ее уход, отметил «кабинетный стиль работы».

— Просто кабинетные работники мне сегодня не нужны, — ​заявил он. — ​Чтобы цели достичь быстро, нужен нестандартный подход, должностные лица должны выходить с конкретными предложениями, с инициативой.

Стоит очень важная задача «разгрести» проблемы украинского периода, иначе мы лишимся заповедников, парков, пляжей.

Многоэтажка вместо дачи

Не гладко идет утверждение генплана и в Севастополе. В мае его вынесли на общественные слушания, после чего отправили на доработку. Севастополь, так же как и курортное Южнобережье, столкнулся с проблемой дефицита свободной земли для развития. Поэтому авторы документа предложили компактное развитие города, то есть перевод садовых товариществ в категорию земель индивидуальной жилой застройки и постепенную реконструкцию застроенных старыми домами районов — ​с укрупнением зданий и замещением ветхого фонда новой застройкой. Кроме того, генплан увеличивает площадь, занятую объектами Министерства обороны.

Севастопольцы таким перспективам не обрадовались: жители частного сектора, владельцы дач и гаражей, увидев в плане на месте своих участков многоэтажную застройку, зеленые зоны, территории спецназначения и новые дороги, встали на защиту своей недвижимости. Хотя представители власти заверяют, что право собственности незыблемо и никаких изъятий не будет, а дома, построенные в зеленых зонах, останутся, но возвести там новые будет невозможно. В итоге генплан примут не раньше середины 2018 года.

 

Ипотека становится доступнее

Еще один фактор, сдерживающий развитие строительной отрасли в Крыму, — ​доступность ипотеки. В регионе есть все предпосылки для развития ипотечного кредитования: растущее предложение жилья в новостройках и спрос на банковские кредиты. Более того, среди регионов России у республики самый низкий уровень невозврата займов — ​3,4%. Но при этом спрос на ипотеку остается неудовлетворенным — ​в прошлом году в Крыму оформили только 642 кредитных договора на покупку недвижимости.

— По состоянию на 1 апреля 2017 года кредитный портфель крымских банков превысил 50 миллиардов рублей, населению выдано более 1200 ипотечных кредитов на сумму 2,5 миллиарда рублей, — ​рассказывает управляющая крымским отделением Центрального банка РФ Ирина Яблучанская.

Для сравнения, в Ростовской области только за первое полугодие выдано 8,6 тыс. ипотечных кредитов на сумму 13,5 млрд рублей. Рост по отношению к аналогичному периоду прошлого года составил 35,7%.

При этом у крымских банков есть деньги на выдачу ипотечных кредитов. Объем средств, привлеченных кредитными учреждениями региона, увеличился в прошлом году на 44 млрд руб. и на 1 апреля 2017 года достиг 127 млрд руб. По оценке главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, кредитный потенциал крымских банков составляет 195 млрд руб. Но выдают кредиты они пока неохотно — ​оформить ипотеку могут только работники бюджетной сферы, военнослужащие и сотрудники предприятий — партнеров банка.

— Активно наращивать объемы кредитования мешают две проблемы, — ​поясняет Николай Билан, вице-президент — ​директор по розничному бизнесу РНКБ Банка, который является лидером крымского ипотечного рынка. — ​Первая сложность — ​это регистрация залогов, — ​констатирует господин Билан. — ​Решение о выдаче кредита мы принимаем за два дня, а еще две недели занимает оформление перехода прав собственности и ипотечного залога в Росреестре. Вторая проблема — ​нам не хватает объектов для кредитования. Как только появятся хорошие проекты, мы обязательно будем сотрудничать с застройщиками. Думаю, в ближайшие годы объемы ипотечного кредитования удвоятся, а может, и утроятся.

В этом году РНКБ вслед за банками «на материке» снизил ставку по ипотечным программам. Клиенты, получающие зарплату на карту РНКБ, могут оформить ипотеку на квартиру в новостройке под 11% годовых — ​условия, сравнимые с теми, что предлагают крупные российские банки.

— Мы наблюдаем увеличение спроса на жилье в новостройках — ​с начала действия акции по снижению ставок банк получил свыше 300 заявок на покупку строящегося жилья. За аналогичный период прошлого года было подано всего 62 заявки, — ​говорит Николай Билан. — ​Крымские застройщики активно запускают новые масштабные строительные проекты, и очень важно, чтобы условия приобретения жилья были доступными. Для этого, помимо уменьшения ставок, банк уже снизил первый взнос по приобретению готовых квартир до 15% и планирует в ближайшее время снизить первоначальный взнос для оформления ипотечного кредита по продукту «Новострой» до 20%.

Реклама

РИА Новости Крым

Календарь публикаций

Октябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл   Ноя »
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031