ДК №9 Крупный бизнес Строительство и девелопмент

Владимир Воронин: «Техническая революция в девелопменте неизбежна»

Что помогает девелоперам выжить в кризис и чем отличается региональный спрос от столичного? Как влияют на рынок новые технологии и ждать ли крупных сделок между крупными застройщиками? Об этом, а также о последних тенденциях и грядущих изменениях на рынке недвижимости рассказал в интервью журналу «Деловой Крым» президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Текст: Евгения Петрова
Фото: пресс-служба ФСК «Лидер», ТАСС


— Сейчас основной объем жилищного строительства приходится на Московский регион и еще несколько крупных городов. С чем вы связываете такую тенденцию и почему крупные застройщики не идут в регионы?

— Спрос всегда рождает предложение. Традиционно большой популярностью пользуется недвижимость в городах, экономика которых развивается, где стремительно создается инфраструктура, где есть возможности для бизнеса и комфорт для создания семьи. Еще один важный момент: для любого застройщика важны понятные правила игры на рынке. Москва, Санкт-Петербург и ряд других городов, где идет активное строительство, создают наиболее прозрачные условия для бизнеса, что неизменно привлекает девелоперов.

— Что касается конкуренции на рынке сегодня, за что борются застройщики? Как изменилась ситуация за время кризиса?

— В кризис происходит очищение рынка от ненадежных его участников. Для любого девелопера кризис — ​это проверка на прочность и новые возможности, конечно. Ведь в борьбе за покупателя выживают только самые крепкие, экономически устойчивые игроки, застройщики, которые серьезно заботятся о своей репутации и не позволяют себе недобросовестных действий.

— Кстати, о кризисе. Какие самые сложные моменты пережила строительная отрасль?

— Сложные периоды хорошо показывают состояние рынка. Последний кризис демонстрирует зрелость рынка. Мы не наблюдали громких банкротств, но получили несколько масштабных слияний и поглощений: ПИК и «Мортон», ФСК «Лидер» и ДСК‑1, «Инград» и ОПИН. Каждая из этих сделок предотвратила появление обманутых дольщиков. Например, то, что ДСК‑1 вошел в структуру ФСК «Лидер» в 2016 году, предотвратило появление примерно 25 тыс. обманутых дольщиков, которые не получили бы ключи от своих квартир в случае банкротства комбината.

— Сегодня ситуация налаживается?

— Восстановление рынка не быстрый процесс, изменения все еще продолжаются. Мой опыт подсказывает, что мы увидим еще ряд сделок по слиянию и поглощению. Еще один интересный тренд, который можно наблюдать в последнее время, — ​появление прогрессивных игроков в регионах. Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень — ​города, в которых стало появляться демократичное жилье, возведенное местными застройщиками с применением новейших технологий, европейских архитекторов и т. д. Такие истории очень приятны, и, надеюсь, в скором времени появится больше застройщиков, которые будут менять наши города к лучшему.

Устойчивый государственный спрос на жилье будет создан в ближайшие годы благодаря процессу реновации, который разворачивается сначала в Москве, а затем и в других городах России.

— Какие вопросы стоят в строительной отрасли наиболее остро на сегодняшний день и как их можно решить?

— Мы живем в период стремительного развития технологий. Они меняют все и делают невозможным возвращение к прежним схемам. Революция в технологиях и принципах работы неизбежна даже в такой консервативной отрасли, как строительство. В девелопменте, в части работы над проектами, уже можно наблюдать появление БИМ-технологий. Мы ждем, что технологии, которые перевернут рынок, возникнут в скором времени и в продажах, и в сервисном обслуживании. Уже сейчас ряд компаний предлагает онлайн-бронирование квартир, скоро будут предложения и по покупке недвижимости через Интернет. Это новый вызов, который заставляет компании быстро меняться и приспосабливаться.

— Какое жилье сегодня наиболее востребовано у россиян и как застройщики подстраиваются под предпочтения покупателей?

— За последние 10 лет предпочтения покупателей сильно изменились. Сейчас уже никто не покупает просто квартиру. Главное для клиентов — ​большие возможности для индивидуализации жилого пространства (под этим сейчас уже подразумеваются и входные группы, и дворовые территории). Девелоперы должны думать о комфорте горожан, создавать среду, удобную для жителей.

На своих проектах мы выделяем общественные территории с зонами для отдыха и спорта, продумываем дорожное движение, развиваем инфраструктуру и строим социальные объекты в шаговой доступности.

Становится все более важна архитектурная составляющая объектов — ​так, в прошлом году мы вывели на рынок два проекта: «Римский» и «Скандинавский», для работы над которыми привлекали ведущих российских и зарубежных архитекторов.

Оба жилых комплекса продолжают линейку наших UP-кварталов, идея которых заключается в том, что жильцы, покупая квартиры по цене комфорт-класса, получают сервис и инфраструктуру на уровне бизнес-класса.

— Отличаются ли как-то предпочтения у покупателей из регионов и москвичей?

— У нас есть проекты в регионах, но во всех городах мы предлагаем нашим покупателям единый стандарт качества. Так, мы возводим UP-кварталы не только в Московской, но и в Ленинградской и Калужской областях. Философия этого жилья везде остается неизменной.

Основное отличие в потребительских предпочтениях, которое я могу отметить, — ​в Москве и Подмосковье очень популярны квартиры без отделки, в то время как в регионах жилье сдается с предчистовой или готовой отделкой. При этом вариантов у столичных клиентов, конечно, больше. Помимо перечисленных форматов, стали появляться новые. Несколько месяцев назад мы предложили нашим покупателям в сегменте комфорт-класса уникальное решение: квартира с ремонтом и мебелью. Первым проектом, на котором мы опробовали нововведение, стал наш московский проект «Поколение». После того как мы увидели, что вариант пользуется популярностью, мы решили предложить его и на других проектах — ​сейчас опция стала доступна уже покупателям в Новом Тушино.

— Какова динамика спроса в этом году, наблюдаются ли положительные сдвиги или люди пока так охотно, как в 2014 году, не вкладываются в недвижимость? Как может вырасти или упасть спрос по итогам года?

— В первом полугодии 2017 года продажи показывают положительную динамику. По данным наших аналитиков, ФСК «Лидер» — ​на втором месте по объему реализованных квадратных метров в Московском регионе.

Мы также наблюдаем некоторое смещение спроса из Московской области в Москву, но проекты в непосредственной близости к МКАД по-прежнему популярны. В лидерах продаж в старой Москве за МКАД — ​ЖК «Некрасовка» от ДСК‑1. Высокий спрос сейчас поддерживается стабилизацией макроэкономики и хорошими темпами ипотечного кредитования.

— Неоднократно в Минстрое России говорили, что в этом году будет построено меньше жилья — ​порядка 75 млн кв. м по сравнению с 80 млн кв. м в прошлом году. В чем вы видите причину пессимистических прогнозов и стоит ли опасаться негативных последствий строительной отрасли страны?

— Девелоперский бизнес инертен, поскольку обладает большим горизонтом планирования. Сегодняшняя ситуация отражает события прошлого, а именно 2014 год. Вслед за активизацией спроса застройщики начнут более активную работу и выведут в продажу больше жилья, это уже можно будет заметить в показателях 2018 года.

— Еще одно заявление — ​к 2025 году Минстрой планирует выйти на показатель 125 млн кв. м. Как вы думаете, удастся ли сегодняшними темпами прийти к таким объемам и что может стать драйвером роста?

— Нет ничего невозможного. В 2000 году, когда было возведено 30 млн кв. м жилья, мало кто верил в 80 млн кв. м к 2016 году. Если рынок будет развиваться последовательно, то 125 млн кв. м в год к 2025 году не кажутся заоблачными.

Государство много сделало для снижения административных барьеров, инфляции и ипотечных ставок. Разворачивающийся сначала в Москве, а затем и в других городах России процесс реновации в ближайшие годы создаст устойчивый государственный спрос на жилье. Люди, которые из-за небольших доходов не смогли бы выйти на рынок и купить квартиру, смогут получить недвижимость, оплаченную государством.

При правильной организации процесса рыночным продажам это не помешает. Вместе с тем застройщикам, участвующим в программе, это позволит увеличить объемы введенных домов.

Финансово-строительная корпорация «Лидер». Цифры и факты

• Год основания — ​2005
• Специализация — ​жилая недвижимость
Структура компании:
1. Собственные производственные мощности.
2. Технический заказчик.
3. Агентство недвижимости.
4. Управление и эксплуатация объектов.
5. Генподрядные организации.
6. Сервисные службы.
• Портфель проектов — ​более 5,5 млн кв. м.
• Количество проектов — ​более 20 жилых комплексов. 12 ЖК построены и введены в эксплуатацию.
• География деятельности: ​Москва и Московская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Ленинградская и Калужская области.
• Число сотрудников корпорации — ​12 600 человек.

— Сейчас в России уже создан компенсационный фонд защиты прав дольщиков. На ваш взгляд, это более эффективный механизм страхования, нежели через страховые компании?

— Создание компенсационного фонда, по сути, заменяет страхование. Процедура страхования застройщиков себя не оправдала, поскольку в деталях данный механизм не был проработан, не была урегулирована деятельность страховых компаний. Другое дело, что и новый закон, на наш взгляд, требует доработок. Одним из ключевых моментов, который, на наш взгляд, необходимо поправить, является статья о том, что одна компания может строить лишь один объект, а по нескольким разрешениям вести строительство уже невозможно. Вести строительство одного проекта комплексной застройки (по одному разрешению на строительство) для крупной компании экономически невыгодно.

В целом закон был принят для того, чтобы гарантировать защиту дольщиков. Однако для участников долевого строительства есть ограничения: в случае неисполнения застройщиком взятых на себя обязательств обманутый дольщик может получить компенсацию за жилье, общий метраж которого составляет не более 250 кв. м.

— Как вы оцениваете ставку компенсационного фонда в размере 1,2%?

— Поправки в законопроект касательно принятия единой ставки в 1,2% от суммы, указанной в ДДУ, для нас были ожидаемы. Хотя изначально мы предполагали, что данный показатель будет в районе 1%.

ФСК «Лидер» занимает второе место по объему предложения недвижимости в Московской области.

— Как в целом вы оцениваете требования к застройщикам, которые установлены законом о фонде защиты прав дольщиков?

— Законопроект прорабатывался с одной глобальной целью — ​максимально защитить права участников долевого строительства. Следовательно, главным преимуществом для рынка является создание условий, которые позволят сделать процесс приобретения квартиры максимально прозрачным и безопасным, а также отсечь путем новых законодательных мер тех застройщиков, которые осуществляют свою деятельность по «серым» схемам. Как это будет реализовано на практике — ​покажет время.

Нововведения могут привести к тому, что с рынка уйдут некоторые игроки, которые не смогут работать по новым условиям. Кроме того, в новом законе есть ряд моментов, которые вносят правовой дисбаланс между участниками долевого строительства и застройщиками, не в пользу последних. В отдельных статьях, на мой взгляд, есть перегибы. Застройщик поставлен в ситуацию, когда с него все участники процесса требуют и контролируют, а он, при необходимости, ни с кого ничего спросить не сможет.

— Еще один насущный сегодня вопрос — ​ипотека. Итоги полугодия показывают, что в целом рынок растет. Было ли ощущение позитивных тенденций в начале года, когда программа субсидирования ипотеки завершилась, а сам рынок притих на два месяца?

— Было. Конечно, многие думали, что ставки повысятся после окончания программы господдержки. Клиенты стремились приобрести жилье, пока она действовала. Но после отмены субсидирования жилищных кредитов Центробанк начал планомерно снижать ключевую ставку. Что повлекло за собой и уменьшение ипотечных ставок. Сейчас рынок находится в уникальной ситуации: ипотечные ставки предельно малы, а цены на жилье сохраняют кризисный, низкий уровень.

— Что сегодня является драйвером роста на рынке ипотеки? АИЖК прогнозирует объемы выдачи по итогам года на уровне 1,8 трлн рублей, что больше прошлогоднего результата. Сегодняшняя динамика на рынке ипотечного кредитования оправдывает такие прогнозы?

— По ощущениям, да. Мы сейчас наблюдаем рекордное для России снижение ставок за всю историю. Помимо того, что развитие ипотеки стимулирует рынок, застройщики также занимаются субсидированием жилищных кредитов. По ключевым объектам ФСК «Лидер» сейчас можно взять ипотеку по 7,4% годовых. Можете вспомнить, когда еще были подобные ставки? Банки тоже очень открыты для клиентов, многие из них уменьшают требования к размеру первоначального взноса. Сейчас взять жилищный кредит выгоднее, чем когда-либо. Мы уже видим изменения на наших объектах: доля ипотеки в наших продажах составляет примерно 70%. Сейчас самое время покупать жилье.

Реклама

РИА Новости Крым

Календарь публикаций

Октябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл   Ноя »
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031