ДК №9 Инвестпроекты Строительство и девелопмент

Первопроходцы комплексной застройки

Группа компаний «Карбон» первой в Крыму начала строительство жилого микрорайона, рассчитанного на 10 тыс. жителей.

Текст: Андрей Зотов
Фото и визуализации: пресс-служба ГК «Карбон»

Строительство жилого комплекса «Город Мира» стартовало 3 года назад. Шесть многоэтажек уже сданы в эксплуатацию и заселяются. До 2028 года компания планирует вложить в проект еще 6 млрд рублей. В микрорайоне будут свои школы и детские сады, магазины, отделения банков, поликлиника, спортивные площадки и стадионы. Подробности проекта — в интервью директора компании-застройщика ООО «Рич Плюс» (входит в группу компаний «Карбон») Александра Архипенко.

Спрос на «однушки»

— Что собой представляет комплекс «Город Мира»?

— Изначально «Город мира» планировался как масштабный жилой микрорайон доступного жилья класса эконом. Однако со временем, при планировании и проектировании, мы пришли также к строительству жилья класса комфорт. В микрорайоне предлагается возвести 97 жилых домов. Планируем построить стадион, детские площадки, площадки для отдыха взрослых и для занятий физкультурой, для выгуливания собак. В микрорайоне будут работать предприятия бытового обслуживания: прачечная, химчистка, отделение связи, отделение банка, ЖЭО, поликлиника. Также будут построены два детских сада, общеобразовательная школа и школа искусств. Рассчитываем завершить строительство к 2028 году.

— Какой этажности будут дома, на какое число жителей рассчитан микрорайон?

— Высоток не будет, дома в основном не более девяти этажей. Они оптимальны в строительстве и возводятся быстрее всего. Также будет несколько шестнадцатиэтажек. На первом этапе застройки на площадке в 3 гектара мы варьировали этажность: осваиваемый участок примыкает к частному сектору, и высокие дома там были бы неуместны. Поэтому у нас есть пятиэтажные дома и семиэтажные. Общая площадь жилых домов в «Городе Мира» ориентировочно 340 тыс. кв. м. Общая площадь квартир — ​234 тыс. кв. м.

— Сколько это квартир?

— Микрорайон рассчитан примерно на 9–10 тыс. жителей. На данный момент запланировано строительство 4284 квартир. Но это число может измениться до 5 тыс.

Мы видим, что крупногабаритные квартиры берут неохотно, и готовы корректировать предложение. Сейчас первыми продаются однокомнатные квартиры и двухкомнатные. Квартиры с 3–4 комнатами почти не пользуются спросом.

Поэтому часть проектируемых четырехкомнатных квартир целесообразно будет перепланировать в двухкомнатные.

 

«Квартиры покупают даже иностранцы»

— Сколько стоит квадратный метр в «Городе Мира»?

— Цена квадратного метра в Крыму выше, чем, например, в соседнем Краснодарском крае. Это экономика: цена песка на Кубани — ​от 100 до 300 рублей за тонну, а у нас — ​от 1300 рублей. В результате там квадратный метр жилья стоит 35 тыс. рублей. У нас цена квадратного метра — ​от 47 до 63 тыс. рублей. Но рентабельность при этом у нас может быть ниже, чем на Кубани.

Цена зависит от стадии строительства. Готовая квартира в новом доме будет стоить дороже, но примерно столько же, сколько стоят квартиры в 40-летних домах на вторичном рынке.

В целом цена однокомнатной квартиры стартует от 1,7 млн рублей, двухкомнатной — ​от 2,6 млн рублей и трехкомнатной — ​от 3,6 млн рублей. На цены влияет этажность, вид из окна, площадь квартиры, сроки сдачи дома. Квадратный метр в однокомнатной квартире будет стоить дороже, в том числе из-за высокого спроса на такие квартиры.

— Кто покупает квартиры?

— Мы строим в Симферополе и Севастополе. 70% покупателей квартир у моря — ​это люди с материковой части России, а 30% — ​крымчане. В Симферополе все наоборот. Крымчан — ​68%, а из других субъектов Российской Федерации — ​27% покупателей. В основном это люди из Сибири и северных регионов. Они едут в Крым из-за мягкого климата и, что самое главное, хорошей экологии. Многие люди переезжают на полуостров, проработав длительное время на вредных производствах.

— А остальные 5% квартир?

— Их покупают иностранцы. В основном граждане Украины и других стран ближнего зарубежья. Есть несколько покупателей из Израиля.

— Как оцениваете уровень спроса?

— Не скажу, что спрос очень высокий. Дело в том, что на Украине принято было застраивать точечно. Запроектировав в 2012 году, мы в 2014-м начинали первыми строить крупный микрорайон, и у нас тогда не было конкурентов.

Однако мы не подозревали, что, когда Крым окажется в составе России, где точечная застройка не приветствуется, а предпочтение отдается крупным жилым комплексам, появится столько масштабных проектов строительства жилья в Симферополе. Это хорошо для города, но, с другой стороны, все крупные симферопольские компании моментально начали разрабатывать микрорайоны. Поэтому конкуренция, конечно, выросла.

Но продажи идут все равно неплохо. Наверное, потому что люди видят: у нас развитая инфраструктура, большие зоны отдыха, достаточное количество парковок и др. Кроме того, мы идем первыми и у нас уже есть 6 многоэтажек, которые введены в эксплуатацию, к домам подведены все необходимые инженерные сети.

«Город Мира» в цифрах:

• Сумма инвестиций: 6 млрд рублей
• Необходимые инвестиции в сети: 350 млн рублей
• Цена 1 кв. м жилья: от 47 до 63 тыс. рублей
• Стоимость квартиры: от 1,7 млн рублей
• Период строительства: 2014–2028 годы
• Площадь строительной площадки: 37,8 гектара
• Количество жилых домов: 97
• Этажность домов: от 5 до 16 этажей
• Общее число квартир: 4284
• Жилая площадь: 234 000 кв. м
• Общее число жильцов: около 10 тыс. человек.

 

«Один детский сад построим за свой счет»

— Любое жилищное строительство создает дополнительную нагрузку на социальную инфраструктуру. Уже сегодня в Симферополе существует нехватка мест в детских садах, прогнозируется, что в будущем окажутся переполненными школы. Как будет решена эта проблема в новом микрорайоне?

— Предполагается строительство двух детских садов, каждый на 260 человек, и общеобразовательной школы на тысячу учащихся. Кроме того, на участке предусмотрено размещение школы искусств на 500 человек. Специально для этих нужд отмежеваны три больших участка с видом разрешенного использования «образование и просвещение». Садики и школа запланированы строго по всем нормам: на необходимом удалении от жилых домов строящегося микрорайона. По школе искусств велись долгие переговоры. Симферопольская школа искусств ютится на улице Трубаченко, занимая небольшое здание в одной из школ. Ее директор Ирина Андрейченко просила у администрации Симферополя найти место для ее учебного учреждения. Еще в 2010 году школа искусств была запроектирована, но не нашлось подходящего земельного участка. Мы выделили школе участок на нашей территории.

— Эти объекты будут строиться на бюджетные деньги?

— Дело в том, что бюджетное финансирование требует долгих согласований, прохождения бюрократических процедур. А люди уже приобрели квартиры в наших домах, и садик им нужен прямо сейчас. Поэтому мы решили один из детских садов построить сами. Хотя и не обязаны были этого делать по условиям инвестиционного соглашения. Общеобразовательная школа, школа искусств и детский сад будут построены на средства муниципальных и федеральных программ финансирования. Мы предусмотрели для них участки, распланировали территорию по нормативам, подготовили землеустроительную документацию.

 

«Главное преимущество — ​транспортная развязка»

— «Город Мира» расположится в районе улиц Балаклавской и Русской. На этих улицах достаточно интенсивное движение. Уже сейчас в часы пик — ​пробки. Жилой комплекс создаст дополнительную нагрузку на транспортную сеть. Как собираетесь решать проблему?

— Мы первыми в российском Крыму подготовили детальную планировку территории микрорайона. Привлекали разработчиков из Москвы, потому что в Крыму никто не знал, как это делать, — ​специалистов не было.

Наш проект успешно прошел все необходимые согласования, в том числе общественные слушания. Упор сделан как раз на транспортную развязку — ​это было основное требование архитектора города.

Через микрорайон пройдут 2 основные дороги: одна — ​параллельно улице Русской, соединит улицу Козлова и Балаклавскую; вторая свяжет микрорайон с улицей Севастопольской в районе парка Шевченко. Крестообразное пересечение этих дорог внутри района будет важной для города транспортной развязкой — ​оно поможет разгрузить перекресток улиц Русской и Балаклавской. Также с микрорайона будет обеспечен выезд на ул. Крылова, что позволит, минуя центр города, выезжать на трассу Симферополь — ​Ялта.

Эта развязка включена в новый генплан Симферополя. Развязки разработаны нами как общегородские. Строить их, по идее, должны власти Симферополя. Но нам уже сказали, что у города нет для этого ресурсов. Поэтому строить запланированные дороги хотят за счет инвестора нашего проекта.

— Не секрет, что в крымской столице также существует проблема парковки. Как она будет решена в рамках вашего проекта?

— Сначала мы планировали подземные паркинги. Но на участке очень сложный грунт: 20 сантиметров почвы, а под ней — ​плотная скала известняка. Поэтому проектом предусмотрена шестиэтажная парковка на 250 машино-мест и участок под надземный паркинг на 650 мест. Кроме того, мы не уплотняем застройку домами и обеспечиваем микрорайон достаточным количеством открытых парковок.

 

150 млн рублей на сети и ливневку

— Как прокладывались новые сети к микрорайону?

— Сетями мы занимались три года. Проводили их не отдельно к каждому дому, а строили комплексно. Если на Украине сети к своим объектам должен подводить инвестор, то в России данная обязанность — ​муниципалитета и коммунальных предприятий. Но мы понимаем, что сейчас, в переходный период, сделать это некому. Поэтому мы сами занимались сетями и закладывали их на перспективу. Чтобы обеспечить микрорайон электричеством, протянули кабель 3,5 км от подстанции «Петровские высоты». Построили трансформаторную электроподстанцию, которая может обеспечить до 10 МВт. Газопровод провело ГУП РК «Крымгазсети» от улицы Балаклавской. Важно было не повредить дорогу, поэтому на глубине четырех метров проложили туннель длиной 40 метров и в нем протянули трубу. Построили сети ливневой канализации длиной 2,5 км — ​до улицы Севастопольской. На данный момент мы потратили на работы по подведению коммуникаций порядка 150 млн рублей. Впереди затратные работы по водоснабжению и канализованию всего микрорайона — ​тоже будем делать своими силами, за счет собственных ресурсов. Затраты составят еще порядка 200 млн рублей.

 

«ЯМЭФ помог наладить контакт с крымской властью»

— «Город Мира» был представлен на Ялтинском международном экономическом форуме. Что дал проекту форум?

— Впечатления от ЯМЭФ самые положительные. Правительство Республики Крым пригласило нас представить инвестпроект, мы подготовили макет микрорайона, подробную презентацию.

Приятно было рассказать о нашем проекте вице-премьеру РФ Дмитрию Козаку и заместителю руководителя Администрации Президента Сергею Кириенко, увидеть их одобрение. Что немаловажно, после форума заметно активизировался наш диалог с правительством Крыма. Мы все время на связи, регулярно общаемся с главой Республики Крым — ​Сергеем Аксёновым, его помощниками, членами правительства. Они нас слышат и стараются помочь. Это настраивает на позитив.

— На ЯМЭФ‑2017 было озвучено, что сумма инвестиций — ​6 млрд рублей. Это собственные средства инвестора или заемные?

— Частично средства инвестора, но кредитами мы пользуемся: работаем с РНКБ, банком «Верхневолжский», начинаем работать с Генбанком. Вообще с банками работаем очень активно. Недавно с помощью РНКБ продали первые квартиры по программе военной ипотеки. Также работаем с материнским капиталом.

— Как оцениваете общее состояние дел в строительной отрасли в Крыму? Что необходимо для развития строительного бизнеса?

— В целом отрасль развивается. Замедляют процесс две основные проблемы. Первая — ​высокая стоимость стройматериалов.

Хотя сейчас цены постепенно идут вниз, мы надеемся, что тенденция сохранится, что инертные и сыпучие материалы станут более доступными. В этом случае мы могли бы снизить цены на квартиры и получить рост продаж.

Вторая проблема более фундаментальная, касается квалификации кадров в госструктурах, регулирующих работу нашей отрасли, и на предприятиях, снабжающих энергоресурсами. Хотелось бы приходить к чиновнику за советом, за помощью, вместе обсуждать, как обеспечить объект водой, другими коммуникациями, вместе искать решение проблем. А сейчас надо приходить уже с готовым решением вопросов. Иначе на обдумывания и принятие решений уходят годы. Но при этом не мешают — ​уже хорошо. Со всем остальным справимся.

Календарь публикаций

Октябрь 2017
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Июл   Ноя »
 1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031