Выбор редактора ДК №4 Первые лица Строительство и девелопмент

Михаил Мень: «Жизнь заставляет застройщиков снижать аппетиты»

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ — ​об инновационном развитии отрасли и планах увеличить господдержку на создание инфраструктуры в новых микрорайонах

Текст: Дмитрий Семенов
Фото: ТАСС

Как отражается на строительстве общая ситуация в экономике и когда стоимость недвижимости в Крыму снизится до уровня соседних регионов страны, глава Минстроя России рассказал в эксклюзивном интервью «Деловому Крыму».

 

Для развития нужны инновации

— Михаил Александрович, одной из основных дискуссий на Ялтинском международном экономическом форуме стала гранд секция «Строительный комплекс. Современные модели развития». Позвольте воспользоваться предоставленной возможностью и спросить у Вас, какая модель развития, по Вашему мнению, нужна строительной отрасли в нынешней ситуации?

— Российская строительная отрасль нуждается в переходе к инновационной модели развития. Речь идет о комплексной реформе отрасли, которую мы проводим в течение последних двух лет. На сегодняшний день мы вышли на завершающий этап подготовки концепции стратегии инновационного развития отрасли. Она затрагивает целый спектр задач, в том числе связанных с техническим регулированием строительства, типовым проектированием, вопросами ценообразования.

Масштабные изменения затрагивают не только сферу строительства, но и жилищно-коммунальное хозяйство, особенно это касается обслуживания зданий и сооружений, энергоэффективности. Это не менее важные вещи, которые тоже входят в данную стратегию.

Стратегия многовекторная и предусматривает реализацию целого ряда масштабных проектов. Одним из наиболее интересных является информационное моделирование, или, как его называют, BIM-моделирование, которое включает в себя в том числе и 3D-проектирование здания в период строительства, и дальнейший контроль за всем его жизненным циклом. Это, безусловно, очень перспективное направление, мы сейчас работаем над внедрением процесса, создана специальная рабочая группа во главе с первым заместителем министра.

Мы видим, что строительная отрасль меняется, внедряются новые материалы. Недавно в Калужской области было открыто предприятие по производству стекловолокна — ​там реализуются высокотехнологичные подходы к производству из этого материала оконных рам, опор для дорожного освещения и других конструкций, больше половины продукции экспортируется в страны Европы и Азии. Наша задача — ​создать условия для того, чтобы соответствующие своды правил шли в ногу с инновационным развитием и позволяли осуществлять внедрение новых строительных материалов на наших стройках.

— Как чувствует себя отрасль на фоне экономического спада? Сколько жилья введено в минувшем году?

— Несмотря на сложности, с которыми столкнулась российская экономика, в целом мы с оптимизмом оцениваем результаты минувшего года в части строительства жилья. Во многом это связано с программой субсидирования ипотечной ставки. Она доказала свою эффективность. Благодаря государственной поддержке мы вышли на абсолютный рекорд по объемам введенного в эксплуатацию жилья — ​более 85 млн кв.м.

— Каковы ожидания на этот год?

— Нынешний год непростой, потому что полностью от снижения потребительского спроса мы не уйдем. Но позитивные тренды все же есть. К примеру, в этом году мы наблюдаем очень высокую активность по ипотеке. По нашим данным, ипотека в современных условиях становится главным механизмом, главным инструментом для людей, которые хотят улучшить свои жилищные условия.

Тем не менее, строить прогнозы здесь — ​дело неблагодарное. Сначала необходимо получить данные по итогам первого полугодия. Все будет зависеть от общей экономической ситуации, в первую очередь от уровня ключевой ставки Центробанка. Это крайне важно, потому что программа субсидирования ипотеки формировалась в тот период, когда ключевая ставка была очень высокой. Сегодня уже ставка другая — ​10,5%. Решение о возможном продлении этой программы или изменении ее параметров будет приниматься в правительстве ближе к концу года, когда будет понятна стоимость денег и ставка ЦБ.

На сегодняшний день существуют два сдерживающих фактора в сфере жилищного строительства. Первый — ​снижение доходов граждан. Второй — нерешенные проблемы с инфраструктурой для микрорайонов комплексной застройки.

Дело в том, что заложить стоимость инфраструктуры — ​социальных объектов, инженерных сетей, внутриквартальных дорог — ​в цену квадратного метра жилья очень сложно. С учетом падения покупательской способности удорожание квадратного метра, которое естественным образом возникает в этой ситуации, станет сдерживающим фактором для развития рынка жилья. Есть, конечно, отдельные регионы, которые могут себе позволить такую роскошь, — ​это Москва, Московская область, Санкт-Петербург, еще несколько регионов. Ранее расходы на создание инфраструктуры брали на себя регионы и муниципалитеты. Сегодня, к сожалению, у многих регионов таких возможностей нет. Мы реализуем так называемую программу «Стимул» в рамках отраслевой ФЦП, однако ее объем невелик — ​всего порядка 4 млрд рублей на всю страну.

Конечно, этого недостаточно. В планах на текущий год есть увеличение этой поддержки. Надеемся, что по результатам первого полугодия мы сможем найти средства и увеличить эту сумму.

Застройщики адаптируются к спросу

— Вы не раз говорили о необходимости уменьшить аппетиты застройщиков, чтобы они работали без сверхприбылей, как во всем мире — ​с уровнем маржинальности 15–20%. Это будет естественный процесс в связи с общей ситуацией в экономике, снижением платежеспособного спроса?

— Действительно, непростая ситуация в экономике, с которой столкнулась наша страна, естественным образом меняет рынок. Застройщики, которые настроены на долгосрочное присутствие в отрасли и думают о будущем, вынуждены вести себя гибко, и по нашей рекомендации, начинают адаптироваться к условиям рынка. То есть здесь вступают в силу базовые законы экономики. Это говорит о том, что нам удалось сформировать здоровый рынок, который за счет внутренних механизмов способен самостоятельно регулировать себя.

Сегодня сама жизнь заставляет застройщиков снижать аппетиты.

В 2014 году в России было введено 84 млн кв. м жилья, а в 2015-м — ​чуть более 85 млн кв. м. То есть, величины практически сопоставимые. Но есть одно отличие: жилья эконом-класса в 2015 году введено на 20% больше.

Все это говорит о том, что застройщики адаптируются к спросу.

Сейчас очень высоким спросом пользуются однокомнатные квартиры, квартиры-студии для молодежи. Люди оценивают свои возможности на семейных советах, и принимают возможные для себя решения. И застройщик должен им дать такой продукт. При этом прибыль застройщика становится адекватной общемировым показателям в строительной отрасли.

— Насколько эффективно на сегодня работают саморегулируемые организации застройщиков? Выполняют ли они возложенные на них функции? Есть ли на сегодня вероятность возврата от СРО к лицензированию?

— Идея саморегулирования благая, она подразумевает, что рынок будут регулировать профессионалы отросли, а не чиновники. Но, к сожалению, сегодня этого не происходит. Саморегулируемые организации очень часто перенимают те минусы, от которых мы пытались уйти, путем внедрения этого механизма. Когда отменили лицензирование — ​начались продажи допусков, и некоторые недобросовестные отраслевые организации неоднократно демонстрировали абсолютную безответственность за своих членов.

То есть реформа забуксовала и пока не дала значимого эффекта, кроме появления целого класса «чиновников от саморегулирования».

При этом большинство строителей не понимают целесообразности взносов в компенсационные фонды саморегулируемых организаций. По разным оценкам, порядка 20 млрд рублей, внесенных в такие фонды, просто пропало в проблемных банках. Поэтому назрел новый этап реформы.

Сегодня готовится блок поправок в градостроительный кодекс, направленных на совершенствование механизма функционирования саморегулируемых организаций. На наш взгляд, это последняя возможность спасти саморегулирование в строительной отрасли. Суть изменений в том, чтобы освободить малый бизнес от допусков в саморегулируемые организации, от взносов в компенсационный фонд. Обязательным будет членство в саморегулируемой организации для генеральных подрядчиков, притом неважно, каких — ​в государственном, или негосударственном заказе. То есть речь о тех, кто участвует в конкурсах и получает генподряд. Мне кажется, это достаточно справедливо. Кроме того, планируется использовать региональный принцип регистрации организаций. Также предполагается разделение компенсационного фонда на две структуры с разными функциями, но без увеличения взносов. Кроме того, реформа предусматривает еще целый ряд изменений. Если это реформирование даст свой эффект, тогда саморегулирование будет спасено.

Крым переходит на российские стандарты

— Цены на жилье в Крыму ощутимо выше, чем в соседнем Краснодарском крае, хотя доходы населения ниже. И снижение цен на недвижимость, которое отмечается в целом по России, Крыма практически не коснулось. Придут ли в Крым крупные российские застройщики, которые строят жилье эконом-класса (возможно, под брендами дочерних компаний, чтобы избежать санкций)? Если да, в какие сроки? Что на сегодня им мешает?

— Вы совершенно правы, достаточно высокая стоимость жилья в Крыму на сегодняшний день связана с недостатком предложения. Эту проблему нужно решать как можно скорее. Первые шаги уже сделаны. Например удалось решить большинство проблем с наведением порядка в вопросах технического регулирования, земельных отношений. Поэтому, надеюсь, уже в конце нынешнего или начале следующего года у инвесторов появится безусловный интерес к строительству в Крыму.

Насколько я знаю, многие из них уже активно интересуются полуостровом, присматриваются к потенциальным площадкам.

Вопрос выбора формы организационно-правового присутствия, с тем чтобы избежать санкций, внешнего давления, безусловно, остается на усмотрение девелопера. Для рынка это не столь важно.

Тем не менее, ряд вопросов пока остается нерешенным. Есть сложности, связанные с логистикой, потому как пока мы не достигли полной локализации производства строительных материалов в Крыму.

В решении этого вопроса мы возлагаем надежду на Керченский мост. Когда он заработает, в ситуации с логистикой все очень серьезно поменяется, и, по законам рынка, цена квадратного метра в среднем придет в соответствие с новыми рыночными реалиями.

Однако, уже сейчас наблюдается положительная динамика ввода жилья в Крыму. Так, за первые четыре месяца этого года в Республике Крым введено на 52,5% больше жилья, чем за аналогичный период прошлого года, в городе Севастополе рост достиг почти 90%.

— Как Вы в целом оцениваете сектор девелопмента в Крыму? Есть ли на рынке квалифицированные игроки, каков уровень конкуренции?

— Производственные мощности строительной отрасли в Крыму, безусловно, требуют интенсивного развития. Крым — ​очень благодатный, очень перспективный регион России. Думаю, что интерес к строительному сегменту, который мы видим по результатам четырех месяцев первого полугодия, рано или поздно приведет к тому, что и мощности тоже начнут увеличиваться, будут реконструироваться действующие строительные предприятия Крыма.

— Как идет адаптация строительной отрасли Крыма к действующим в России правилам игры? Есть объекты в стадии строительства, которые соответствовали украинским нормативам, но не соответствуют российским, — ​что их ждет, будут ли они достроены? Сколько таких объектов?

— Такая проблема существует. В Крыму действительно находился ряд объектов, у которых проектно-сметная документация была сделана по украинским нормативам. Вокруг этого развернулась определенная дискуссия.

Сегодня мы вышли с руководством Крыма и Севастополя на решение, когда по каждому такому случаю они выпускают свой распорядительный документ, который должен быть согласован с Минстроем и рядом других федеральных ведомств, занимающихся техническим регулированием. Речь идет как минимум об МЧС, которое должно удостовериться в неукоснительном соблюдении противопожарных норм, а также Роспотребнадзоре, который отвечает за соответствующие СанПиНы. Сегодня эта работа ведется, мы рассчитываем, что в ближайший месяц вопрос будет решен. То есть дома будут достроены в соответствии с российскими стандартами.

Что касается новых проектов, то — ​добро пожаловать в Российскую Федерацию. Все принципы технического регулирования, по новым объектам, в том числе по основным объектам федерально-целевой программы развития Крыма, должны работать в полном соответствии с российскими стандартами. Мы для этого организовали на территории Крымского федерального округа филиал Главгосэкспертизы, который расположен в городе Севастополь. Я в прошлом году выезжал туда, смотрел, как они стартовали. Отдельные крупные серьезные проекты могут рассматриваться в ростовском филиале Главгосэкспертизы, все остальное может рассматриваться по месту, в крымском филиале. Далее, мы не исключаем, что и филиал Федерального центра ценообразования тоже будет работать на территории Крыма. Также для долевого строительства по нашей рекомендации был создан филиал общества взаимного страхования застройщиков. Этот механизм уже заработал. То есть, мы стараемся интегрировать на территорию полуострова все наши институты, которые занимаются техническим регулированием, и выдают согласования.

Календарь публикаций

Июнь 2016
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Апр   Июл »
 12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930