Бизнес-гид ДК №3 Строительство и девелопмент Экономика

Базовый сектор

Строительный сектор Крыма, который в течение последних 15 лет был одним из драйверов экономики региона, проходит непростой период трансформации, но при этом остается одним из наиболее привлекательных для инвесторов

Текст: Петр Алексеев
Фото: пресс-служба группы компаний КСК

Объем строительных работ за два значительно снизился, однако всплеск спроса после воссоединения Крыма с Россией позволил застройщикам выгодно распродать готовые объекты. Сейчас спрос на крымскую недвижимость снова растет после осеннее-зимнего минимума, а обилие новых проектов говорит об оптимизме участников рынка. Со строительством связаны более двух третей инвестиционных проектов, которые бизнес предлагает правительству Крыма.

Неумолимые цифры

До возвращения Крыма в состав России строительный рынок региона делили между собой десяток сравнительно крупных игроков и сотни мелких. По данным Министерства строительства и архитектуры Республики Крым, в 2013 году в строительном секторе действовали 577 предприятий, они выполнили работы на сумму 8,366 млрд рублей. В 2014 году по объективным причинам, связанным со сменой государственной принадлежности Крыма, количество предприятий сократилось до 482, а объем выполненным ими строительных работ до 3,2 млрд рублей, что в сопоставимых ценах составило 44,5% от уровня 2013 года. Год 2015-й тоже выдался неблагоприятным для строительной сферы: подрядчики выполнили еще меньше работ, чем в 2014-м — на сумму 2,303 млрд рублей. Причем более половины от общего объема пришлось на Симферополь.

По подсчетам Министерства экономического развития Республики Крым, в 2015 году было введено в эксплуатацию 249,2 тысячи кв. м общей площади жилых домов, что на 60,7% меньше, чем в 2014 году. Из них 152,8 тысячи кв. м (61,3%) построены населением за счет собственных и заемных средств.

«Это пока не объективная картина, — считает Олег Свешников, директор ООО «Новое и доступное жилье», которое реализует девелоперские проекты в Симферополе. – Дело в том, что строительство растянуто во времени — мы вводим объект в эксплуатацию через четыре года после того, как родилась идея его построить. Поэтому объективную картину сегодняшнего рынка мы увидим в 2016–2017 годах».

Похожая ситуация наблюдается и в Севастополе. В 2014 году строители выполнили работы на сумму 1,64 млрд руб­лей и ввели в эксплуатацию 322,7 тысячи кв. м, в том числе 252,9 тысячи кв. м жилья, что на 16,9% меньше, чем в 2013 году. В 2015 году отрасль продолжила снижение: подрядчики выполнили работы на 1,1 млрд рублей и ввели в эксплуатацию 30 многоквартирных жилых домов общей площадью 133,8 тысячи кв. м.

Впрочем, в Крыму есть девелоперы, заявляющие, что негативные тенденции их не коснулись. «Мы строим дома на Южном берегу с 2004 года, — рассказывает Олег Насыров, председатель совета директоров ЗАО «ГазТехноЭкспорт». – Объемы работ по сравнению с украинским периодом у нас не упали. Вводили жилье в эксплуатацию и в 2014 году, и в 2015-м. За прошлый год построили 34 тысячи квадратных метров, не останавливались ни на день».

 

Переходный период: трудности и возможности

С завершением переходного периода строители столкнулись с проблемой ввода новостроек в эксплуатацию. До конца 2015 года здание можно было ввести в эксплуатацию на основании разрешений на строительство, выданных при Украине. Теперь такой возможности нет.

Застройщики не понимают, как вводить в эксплуатацию дома, в которых первые этажи построены в соответствии с украинскими требованиями, еще несколько этажей — по нормам переходного перио­да в 2014 году, а завершающие этажи в 2015 году – по российским нормативам. «Логично было бы разрешить вводить недвижимость в эксплуатацию по той документации, по которой мы начинали стройку», — считает Олег Свешников.

С закладкой новых объектов тоже есть сложности. Муниципалитеты пока не могут выделять участки под застройку из-за отсутствия у большинства городов и сельских поселений генеральных планов и схем территориального планирования. Поэтому начинать строительство сейчас могут те девелоперы, кто получил участки еще в украинский период или выкупил землю у предыдущих владельцев. Но и получение разрешений на строительство – совсем непростой процесс.

«От подачи заявления на строительство до получения разрешения проходит огромный срок — 424 дня, — говорит вице-премьер правительства Республики Крым Виталий Нахлупин. – Это не выдерживает никакой критики, особенно в свете того, что почти 70% инвестпроектов, которые рассматривает Совмин, связаны с тем или иным строительством. Мы видим, как сократить срок прохождения документов: в течение трех месяцев уменьшим его до 300 дней, а к концу года хотим выйти на 120–150 дней».

При этом переходный период – это не только дополнительные сложности. В 2016 году Крым еще работает по особому режиму отведения площадок для строительства по заявительному принципу, то есть без торгов. А с 1 января 2017 года все инвестпроекты, связанные со строительством, будут работать в классическом законодательном поле РФ, то есть застройщики смогут получить площадки лишь в результате конкурсных процедур.

В Севастополе, у которого тоже отсутствует актуальная градостроительная документация, проблемы аналогичные. По словам Вячеслава Горелова, председателя комитета Законодательного соб­рания по градостроительству и земельным вопросам, генплан города будет принят к концу текущего года, а правила землепользования и застройки, которые разрабатывают на его основе, — в I–II квартале 2017-го.

Пока власти Севастополя говорят о строительном секторе только в будущем времени, обещая выделить для комплексной жилой застройки 20 из 180 инвестиционных площадок, которые в перспективе сформируют в городе.

 

Краны на генераторах

Осенью прошлого года сектор девелоп­мента, как и экономика Крыма в целом, ощутил дефицит энергоресурсов. Пос­ле внезапного прекращения поставок энергии из Украины, власти Республики Крым и Севастополя распорядились остановить все строительные работы, которые потребляли энергию из общей энергосети. В декабре 2015 года в Симферополе были приостановлены 27 строек, в Севастополе — 77 объектов капитального строительства — в основном многоквартирные дома.

«Мы продолжали выполнять только те работы, которые можно производить на энергии генераторов. Это сложно, неудобно и дорого, — вспоминает Владимир Родионов, директор по строительству компании «Гринвуд», которая строит в Симферополе. – Но это была единственная возможность не остановиться совсем, хотя бы частично соблюсти графики, сохранить занятость сотрудников. Выполнять работы по внутренней отделке, фасаду, благоустройству за счет генерируемой энергии вполне возможно. А для работы башенного крана требуется от 100 до 200 киловатт электроэнергии, это сравнимо с потребностями пятиэтажного жилого дома. Чтобы обеспечить кран энергией, нужен супермощный генератор, содержание и заправка которого очень дорогие».

Однако для ряда девелоперов такие расходы оказались посильными и оправданными. «Мы приобрели в Набережных Челнах генератор мощностью 100 киловатт, — говорит Олег Насыров. – Стоил он 1,2 млн рублей с доставкой. Да, это дорого, но благодаря ему мы не останавливали работы ни на день. Потребление топлива у него 22 литра за час работы – это не такие большие расходы».

«Дешевле работать на генераторах, чем отправлять работников в отпуск и ставить охрану на объекты. К тому же у нас  есть обязательства перед дольщиками, и их нужно исполнять», — говорит Ольга Севастьянова, генеральный директор еще одного крымского девелопера — ООО «Лоза».

Помимо расходов на покупку генераторов крымским девелоперам пришлось спешно переориентироваться на поставку с материка стройматериалов, ведь обесточенные карьеры приостановили добычу щебня, песка и гравия.

«Себестоимость работ, конечно, вырастает, но мы стараемся минимизировать свои расходы благодаря льготам СЭЗ, — объясняет госпожа Севастьянова. – Например, завозим беспошлинно мрамор из Индии, двери из Белоруссии, раньше у нас такой возможности не было.

Инертные материалы, конечно, подорожали, но если взять в целом, то с убытками никто из строителей не работает».

 

20% себестоимости – транспортные расходы

По данным Минстроя РК, производством строительных материалов занимаются в Крыму 42 предприятия. Базовыми направлениями является цементная и добывающая подотрасли, производство железобетонных изделий и стеновых материалов. Добыча природных стройматериалов (гальки, гравия, щебня, камня) в Крыму начала расти: за прошлый год объемы увеличились в 1,4 раза. Производство прочей неметаллической минеральной продукции, основным потребителем которой также является строительная отрасль, выросло почти на 11%. Но имеющихся производственных мощностей уже недостаточно, чтобы обеспечить потребности строительного сектора.

С начала 2015 года правительство республики подписало пять инвестиционных соглашений с компаниями и предпринимателями, планирующими выпускать стройматериалы. Объем инвестиций составит около 2 млрд рублей. Еще 20 инвестиционных соглашений готовятся к подписанию. В числе проектов, которые планируется реализовать, строительство завода по производству цемента мощностью 360 тысяч тонн в год, а также создание производства по переработке отходов камнепиления и изготовления стройматериалов.

Несмотря на эти оптимистичные планы, на данный момент большую часть стройматериалов в Крым приходится завозить через Керченский пролив. Из-за этого себестоимость квадратного метра в крымских новостройках получается дороже на 20–30%, чем в аналогичных зданиях в Краснодарском крае или Ростовской области.

«Большинство стройматериалов приходится закупать за пределами Крыма, потому что качество местных очень низкое и мы не можем использовать их на Южном берегу, в сейсмоопасной зоне, – рассказывает Олег Насыров. – Закупать приходится и оборудование, например лифтовое. Тут свои сложности: в прошлом году заказали лифты в Европе, но из-за санкций напрямую завезти их в Крым не смогли. Если же везти лифты через предприятие на материке, то не получится воспользоваться льготами крымской СЭЗ».

Вице-премьер Виталий Нахлупин говорит, что в правительстве Крыма знают о ситуации, в которой оказались резиденты СЭЗ, теряющие таможенные льготы Свободной экономической зоны при завозе оборудования через «материковые» регионы России. Крымские власти уже предложили таможенной службе два варианта ее решения: поз­волить крымским компаниям временно прикрепиться к таможне, например, в Краснодаре или Ростове. Это позволит получить оборудование, а затем отправить его в Крым, где растаможить по условиям СЭЗ. Второй вариант – провести растаможку в другом регионе, оплатив пошлину, затем доставить оборудование в Крым и получить возмещение таможенных платежей. Таможня пока обдумывает предложения.

 

В ожидании ипотеки

Практически не работает в Крыму и система ипотечного кредитования. По состоянию на 1 января 2016 года в регионе было выдано всего 173 ипотечных кредита на общую сумму 356 млн рублей. При этом львиная доля ипотечного кредитования в Крыму всегда приходилась на покупку недвижимости на вторичном рынке.

«Ипотеки в Крыму нет, но мы спокойно реагируем на это, потому что не знали ее и при Украине, — говорит Олег Свешников. – Так что мы привыкли жить без ипотеки. и нас в принципе все устраивает – строители работают за свои и долевые средства».

Если этих средств недостаточно для завершения работ, девелоперы идут в банки – но для получения кредита застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на объект российского образца. Большинство крымских девелоперов в прошлом году только начали оформлять эти документы, и на данный момент они еще не готовы.

«Мы уже полгода пытаемся оформить кредит, процесс затягивается из-за сложной процедуры переоформления земельного участка и прав собственности на объект, — говорит Алексей Гринцевич, соучредитель ООО «Центринвест», которое ведет строительство ряда объектов в Ялте. – Документы украинского образца у нас есть, они были признаны легитимными, но Центробанк РФ, руководствуясь своими регламентами, не дает возможности банкам кредитовать такие объекты, как наш».

 

Колебания спроса: взрыв, снижение, подъем

На фоне всех сложностей девелоперы Крыма сохраняют оптимизм и ждут, что недвижимость в регионе будет востребована. После невиданного всплеска продаж в 2014 году и последующего торможения рынка на фоне ослабления рубля и дефицита электроэнергии с начала марта спрос на жилье начал возрож­даться.

«За последние два года покупательная способность выросла, особенно это чувствовалось в переходный период. В 2014 году за три месяца были распроданы все свободные квартиры в нашем доме, построенном двумя годами ранее», — вспоминает Ольга Севастьянова.

Ее коллега Алексей Гринцевич отмечает, что зимний спад спроса – обычное явление для Крыма. «Здесь всегда была ярко выражена цикличность в продажах: зимой вообще ничего не продается, а возобновляются продажи весной, с потеплением, когда в Крым начинают приезжать отдыхающие с материка», — говорит господин Гринцевич.

Девелоперы говорят, что структура спроса на жилую недвижимость изменилась: теперь для покупателей имеет значение не только месторасположение, но и развитая инфраструктура.

«Клиенты стали более требовательными, и мы стараемся соответствовать запросам: строим жилые комплексы с парковкой, бассейном, магазинами, — рассказывает Ольга Севастьянова. – У нас и генераторы установлены, чтобы при отключениях электроэнергии жильцы были со светом. На случай отключения воды есть собственные резервуары».

По ее словам, на Южном берегу Крыма, куда молодежь не рвется из-за дороговизны жизни и сложностей с поиском работы, активно интересуются недвижимостью люди старшего поколения из северных регионов страны. «Сейчас мы стараемся не поднимать цены, чтобы не потерять покупателей, — говорит госпожа Севастьянова. – На стадии фундамента стоимость квадратного метра – 45 тысяч, в сданном в эксплуатацию доме – 75 тысяч рублей».

В среднем в городах и поселках Южного берега цены на жилую недвижимость на первичном рынке стартуют от 80 тысяч рублей за квадратный метр и могут достигать 150 тысяч.

На первичном рынке Симферополя, который остается одним из самых востребованных городов полуострова, квадратный метр жилой недвижимости стоит от 60 тысяч рублей. Как и прежде, в столице республики в основном востребованы однокомнатные квартиры экономкласса.

Впрочем, есть интерес и к недвижимости класса люкс, в частности к виллам и коттеджам площадью 300–500 квадратных метров, расположенным в прибрежной зоне ЮБК и с земельным участком размером не менее 5 соток. Но предложение таких объектов ограниченно, пос­кольку свободной земли на ЮБК мало, и стоимость ее высока. А строительство поселков закрытого типа с развитой инфраструктурой в Крыму пока распространения не получило, хотя первые шаги по созданию таких поселений делают в районе Севастополя и Евпатории, а также на восточном побережье Крыма — в окрестностях Коктебеля и Фео­досии. Возможно, этот сегмент рынка займут девелоперы с материка, интерес которых к Крыму растет.

Новости

Календарь публикаций

Апрель 2016
Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
« Мар   Июн »
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
252627282930